Die zehn Fragen, die Kaufinteressenten vor der Preisverhandlung am häufigsten stellen – mit den Spannen aus dem Bewertungsmodell.
Wie viel Prozent Verhandlungsspielraum gibt es beim Haus- oder Wohnungskauf?
Im aktuellen Marktumfeld (2026) liegt der durchschnittliche Verhandlungsspielraum bei Bestandsimmobilien zwischen 7 % und 11 % unter dem ersten Exposé-Angebotspreis. Bei unsanierten Häusern der Energieklassen G und H, bei Objekten mit einer Vermarktungsdauer von über 4 Monaten oder bei starker Überpreisung gegenüber dem lokalen Bodenrichtwert und Vergleichsangeboten sind sachlich begründete Preisnachlässe von 15 % bis über 20 % realistisch durchsetzbar.
Wie prüfe ich, ob ein Haus zu teuer angeboten wird?
Ein Angebotspreis ist überhöht, wenn der geforderte Quadratmeterpreis (Kaufpreis geteilt durch Wohnfläche) deutlich über dem lokalen Median vergleichbarer Objekte derselben Baujahres- und Energieklasse liegt oder wenn die Summe aus Bodenwert (Grundstücksfläche mal amtlicher BORIS-Bodenrichtwert) und zeitgemäßem Gebäudesachwert nach Abzug des Alterswertminderungsfaktors (§ 38 ImmoWertV) unterschritten wird. Der Online-Rechner führt diesen Abgleich anhand von 261.527 Kaufdaten durch – ohne E-Mail-Abfrage.
Wie hoch ist der Preisabschlag bei Energieklasse G oder H?
Gegenüber einer durchschnittlichen Bestandsimmobilie der Energieklasse D werden Häuser der Klasse G im Schnitt mit 10 % bis 13 % und der Klasse H mit 14 % bis 19 % Abschlag gehandelt. Im Bewertungsmodell dieses Portals liegt der kombinierte Abschlag der Klassen G und H bei −11 % gegenüber dem lokalen Median. Im Vergleich zu energetisch neuwertigen Gebäuden (A+ / A) beträgt der Preisunterschied bei Klasse G und H bundesweit durchschnittlich 25 % bis 30 %, weil Käufer die gesetzlichen Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) innerhalb von 24 Monaten nach Grundbucheintrag einkalkulieren.
Welche GEG-Austauschpflicht gilt zwei Jahre nach dem Hauskauf?
Nach einem Eigentümerwechsel haben Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern gemäß Gebäudeenergiegesetz (§§ 47, 71, 72 GEG) genau 24 Monate ab Grundbucheintrag Zeit, drei Pflichten zu erfüllen: (1) Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, (2) Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen sowie (3) Austausch von Öl- und Gas-Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von der Austauschpflicht ausgenommen.
Wie formuliere ich ein Muster-Gegenangebot beim Hauskauf?
Ein überzeugendes Kaufangebot nennt nicht pauschal einen niedrigeren Preis, sondern schlüsselt den Abzug vom Exposé-Preis sachlich in Euro-Beträgen auf: Ausgangspunkt ist der lokale Marktwert vergleichbarer Objekte im Postleitzahlgebiet, ergänzt um konkret kalkulierte Modernisierungskosten (zum Beispiel Heizung, Fenster, Dach, Elektrik). Wichtig sind zudem eine feste Bindungsfrist von 5 bis 7 Werktagen und der Hinweis auf eine vorliegende Finanzierungsbestätigung der Bank. Ein kopierbares Muster finden Sie im Gegenangebots-Rechner.
Wie hoch ist der Abschlag, wenn die Wohnung vermietet ist?
Vermietete Wohnungen können nach dem Kauf nicht sofort selbst bezogen werden (Kündigungsschutz, gesetzliche Kündigungsfristen von 3 bis 9 Monaten nach § 573c BGB und bei umgewandelten Eigentumswohnungen eine Sperrfrist von 3 bis 10 Jahren nach § 577a BGB). Im Bewertungsmodell liegt der Abschlag bei marktüblicher Miete bei −4,9 % gegenüber einer bezugsfreien Wohnung; bei deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegender Bestandsmiete sind Abschläge bis −25 % üblich.
Wie wird der Kaufpreis bei einem Haus mit Erbbaurecht berechnet?
Beim Erbbaurecht kauft der Erwerber das Gebäude und das zeitlich befristete Nutzungsrecht am Grundstück, nicht das Grundstück selbst. Nach §§ 48–52 ImmoWertV wird vom Volleigentumswert (Bodenwert plus Gebäudewert) der über die Restlaufzeit abgezinste Barwert des zu zahlenden Erbbauzinses abgezogen. Je kürzer die Restlaufzeit (insbesondere unter 40 Jahren) und je höher der jährliche Erbbauzins (meist 3 % bis 5 % des Bodenwerts), desto höher fällt der Abschlag gegenüber einem Kauf mit eigenem Grundstück aus.
Was sagt der amtliche Bodenrichtwert (BORIS) über den Kaufpreis?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens in Euro je Quadratmeter, den die Gutachterausschüsse im System BORIS veröffentlichen. Multipliziert mit der Grundstücksfläche ergibt er den Bodenwertanteil. Liegt der geforderte Kaufpreis schon nahe am oder unter dem Bodenwert plus einem realistischen Gebäudesachwert, ist das Exposé selten überteuert; liegt er deutlich darüber, ist der Bodenrichtwert ein sachliches Argument in der Preisverhandlung. Der Rechner zieht den amtlichen BORIS-Bodenrichtwert zur Einordnung des Angebots heran.
Wie viel Kaufnebenkosten spare ich durch eine erfolgreiche Preisverhandlung?
Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (rund 2,0 %) und die Maklerprovision (meist 3,57 % Käuferanteil) richten sich nach dem beurkundeten Kaufpreis. Jeder verhandelte Euro wirkt deshalb doppelt: Wer den Kaufpreis um 10.000 € senkt, spart je nach Bundesland zusätzlich etwa 850 € bis 1.550 € an Kaufnebenkosten. Bei einem Nachlass von 25.000 € sind das weitere 2.250 € bis 3.000 €.
Wie ist die Maklerprovision nach §§ 656c und 656d BGB geregelt?
Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung darf der Käuferanteil der Maklerprovision den Verkäuferanteil nicht übersteigen (§ 656c BGB). Eine Vereinbarung über die Provision bedarf der Textform (§ 656a BGB). Die Abwälzung der Verkäuferprovision auf den Käufer ist nur bis zur Hälfte zulässig (§ 656d BGB). Im Rechner ist der übliche Käuferanteil mit 3,57 % inkl. Umsatzsteuer hinterlegt und lässt sich an den konkreten Maklervertrag anpassen.